Affitti brevi, ecco tutte le novità per il 2023

Sono tante le novità per questo 2023 introdotte dal fisco in relazione agli affitti brevi, dalla DAC7 al nuovo tetto per il regime forfettario, passando per i nuovi obblighi di gestione finanziaria degli host e la tassa di soggiorno.

Il mercato degli affitti brevi, del resto, sta subendo una vera e propria rivoluzione. In Italia, infatti, un numero crescente di host di case vacanze, si sta professionalizzando (e digitalizzando) sempre di più, aprendo una partita IVA o creando società per svolgere attività turistiche.

Il trend è spinto sicuramente dall’ambizione di sviluppare un business turistico – anche con la speranza di poter attingere a incentivi pubblici – ma ancor di più per motivi fiscali e per la paura di possibili restrizioni per le attività non imprenditoriali.

L’affitto breve spopola soprattutto nelle grandi città. Pensate che dopo lo stallo dovuto alla pandemia – che ha ridotto il mercato del 60% – gli esperti del settore immobiliare hanno stimato che nel 2022 ci siano state 950mila abitazioni locate.

A fine dicembre 2021 a Milano si contavano 11.116 annunci attivi che a settembre 2022 sono diventati 15.900, con un incremento del 43% (secondo i dati Airdna); a Roma sono passati da 20.668 a 23.427 (+13%) mentre a Firenze da 8.535 a 10.291 (+20,6%).
Con una crescita così importante, che ha riguardato moltissime città italiane, le autorità hanno deciso che è giunto il momento di bandire definitivamente l’illegalità che dilaga nel settore.

A partire dal 1 gennaio 2023 la direttiva UE DAC7 obbliga, di fatto, le piattaforme digitali – come Airbnb o Booking – a trasmettere al Fisco tutte le informazioni su transazioni, beneficiari (Iban del conto bancario e informazioni complete sulle altre opzioni di pagamento come Paypal, carte virtuali e conti esteri) codici fiscali, dati catastali degli immobili presenti sulle loro piattaforme.

Le informazioni DAC7 relative al turismo che saranno disponibili per il Fisco, riguardano tutte le forme di alloggio, imprenditoriali e non, alberghiere, extralberghiere e le strutture all’aperto.

Nell’ambito dell’extralberghiero i dati comprenderanno sia le strutture ricettive che le locazioni turistiche.

Fin qui – come è giusto che sia – tutto regolare.

Il problema potrebbe nascere per tutti quegli host che fino ad ora non hanno presentato del tutto la dichiarazione dei redditi, e che rischiano di dover pagare maxi-sanzioni che vanno dal 120% al 240% per l’Irpef, e dal 240% al 480% per la cedolare secca (in pratica fino a 4.800 euro di sanzione per ogni 1.000 euro di imposte non versate).

Ovviamente, le violazioni fiscali comportano anche l’apertura di un procedimento penale per i titolari delle attività.

La direttiva DAC7, inoltre, potrebbe creare problemi anche a chi utilizza carte virtuali, conti esteri, o altri metodi di pagamento non bancari (o diversi dal conto bancario nazionale, per intenderci) per ricevere i loro pagamenti, poiché questi metodi non saranno più anonimi.

Per cui se questi pagamenti non transiteranno in contabilità e in dichiarazione dei redditi, la violazione comporterà le pesanti sanzioni, comprensive di interessi. E siccome il termine ultimo per l’accertamento è di 7 anni – per gli evasori totali – anche gli interessi saranno altissimi.

DAC7 Property manager e co-host con account multiproprietario

I problemi davvero grossi che questa nuova direttiva potrebbe creare sono per gli account multiproprietario, ovvero per i property manager e i co-host.

Perché quando l’account è del property manager o del co-host, solo il suo codice fiscale verrà comunicato al Fisco, per il totale del reddito prodotto da tutti gli immobili gestiti.

Se ad esempio un property manager, con cinquanta immobili di proprietari diversi in mandato, ha generato redditi totali per un milione di euro, rischia di vedersi attribuire il reddito totale prodotto, e di ricevere richiesta di pagamento dall’Agenzia delle Entrate per imposte, sanzioni e interessi su tale totale (un milione di euro).

Non conta se le commissioni di questo property manager sono solo di 200 mila euro, perché il Fisco riceverà per il suo codice fiscale solo il dato aggregato del reddito totale del suo account.

Altra questione spinosa – su cui evidentemente ci saranno sviluppi – sono le differenze negli imponibili.

Il fisco riceverà dalle piattaforme i redditi lordi: se il property manager ha calcolato e dichiarato l’imponibile dei singoli proprietari al netto delle proprie commissioni, o se l’host ha dichiarato il proprio reddito deducendo impropriamente i costi (commissioni portali, commissioni property manager e altre spese), anche in questo caso emergerà una differenza nei redditi dichiarati, che porterà l’Agenzia delle Entrate a richiedere le tasse sul lordo e applicare sanzioni e interessi.

Questa nuova normativa si inserisce in un già corposo pacchetto di adempimenti per chi fa locazione breve: da quest’anno gli intermediari che non gestiscono pagamenti, dovranno aggiungere alla comunicazione CLB 2022 da presentare all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno, anche i dati catastali degli immobili (provvedimento 86984/2022).

Le nuove regole del regime forfettario in Italia prevedono un aumento del tetto di reddito consentito per poter beneficiare di questo regime fiscale. Il tetto è stato innalzato a 85mila euro per il 2023.

Tuttavia ci sono anche alcune limitazioni più severe per la fuoriuscita dal regime: se si produce un reddito superiore a 100mila euro si dovrà adottare immediatamente il regime ordinario con IVA, Irpef e fatturazione elettronica.

Mentre se si superano gli 85mila euro e non si superano i 100mila, si fuoriesce dal forfettario a partire dall’anno successivo.

Anche gli autonomi in regime ordinario nel 2022 possono adottare il regime forfettario nel 2023, se non hanno superato un fatturato di 85mila euro nel 2022.

Altro cambiamento sarà l’utilizzo della fatturazione elettronica, che può essere evitata con fatturato che non abbia superato anche i 25mila euro nel 2022, almeno fino al 2024.

Va da sé che l’innalzamento del tetto del regime forfettario e la nuova regola per la fuoriuscita dal regime, possono aiutare a combattere l’evasione fiscale, ma allo stesso tempo può causare difficoltà per alcuni contribuenti, soprattutto per chi supera i limiti ma non ha la possibilità economica di sostenere le pesanti tasse previste dal regime ordinario.

Tra le novità introdotte, c’è l’aumento della tassa di soggiorno. In alcune località, l’imposta potrà essere aumentata fino a 10 euro al giorno.

Si tratta di un emendamento alla Manovra 2023, approvato dalla commissione Bilancio, che consentirà ad alcuni comuni italiani, rispondenti ad alcuni specifici criteri, di aumentare la tassa, ed in particolare quelli che nel corso del triennio hanno registrato presenze turistiche venti volte superiori ai residenti.

Stando ai requisiti previsti, solo 5 comuni italiani potrebbero incrementare a 10 euro il limite dell’imposta di soggiorno: Rimini, Venezia, Verbania, Firenze e Pisa.

L’ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani) ha chiesto di estendere questa possibilità anche alle piccole città che, in determinati periodi dell’anno, registrano un notevole flusso turistico.

Il provvedimento sta facendo letteralmente infuriare le associazioni di categoria turistiche, poiché potrebbe avere effetti negativi sull’economia di alcune città e sui turisti che vi soggiornano.

Proprio ora che le città si sono risollevate dalla catastrofe economica provocata dalla pandemia, questo sarebbe un colpo mortale all’industria turistica del nostro paese.

Con l’aumento della professionalizzazione del mercato degli affitti brevi in Italia, c’è stato anche un aumento delle soluzioni digitali che aiutano gli host a gestire in modo efficiente la loro attività.

Tra queste soluzioni, Welcomeasy si distingue per la sua capacità di semplificare e automatizzare i processi di check-in delle strutture ricettive.

Con Welcomeasy, host e albergatori possono ridurre i costi e i tempi di gestione del check-in, rendendo il processo più veloce e preciso, senza errori di trascrizione o invio di dati alle autorità.

Inoltre, Welcomeasy può essere collegato ai sistemi di gestione esistenti e non impone vincoli sull’utilizzo dei suoi servizi, rendendolo una scelta conveniente per le strutture ricettive di qualsiasi dimensione.

Welcomeasy offre una serie di funzionalità avanzate per gestire efficacemente gli affitti brevi delle strutture ricettive.

In particolare, Welcomeasy consente l’invio automatico delle schedine al Portale Alloggiati Web e l’invio all’ISTAT, il calcolo automatico della tassa di soggiorno, la possibilità di gestire più strutture ricettive da un’unica piattaforma e la possibilità di generare report personalizzati sull’occupazione delle strutture.

Inoltre, l’APP offre piani tariffari dinamici che possono essere adattati ai bisogni dell’utente e disattivati senza alcun vincolo. Non meno importante il servizio di assistenza clienti gratuito.

Tutte queste funzioni rendono Welcomeasy un’ottima scelta per coloro che desiderano automatizzare e semplificare la gestione degli affitti brevi delle loro strutture ricettive.