Ecco perché i proprietari di case preferiscono sempre più questa soluzione
L’affitto breve è al momento uno dei trend più forti sul mercato immobiliare.
Secondo un recente articolo apparso sul Sole 24 Ore, più di 500.000 Italiani affittano case ed appartamenti ad uso turistico con la formula della locazione breve.
Ma perché i proprietari preferiscono sempre più optare per questa soluzione?
Le ragioni possono essere diverse. In questo articolo cercheremo di mettere in luce le principali.
La crisi del settore immobiliare
Uno dei motivi che contribuiscono di più a far crescere il fenomeno degli affitti brevi è sicuramente la crisi del settore immobiliare.
Nel nostro paese il 77,4% delle famiglie è proprietario della casa in cui vive.
Tradotto in numeri significa 31,9 milioni di immobili di proprietà, di cui il 37,4% è a disposizione come seconda casa.
Una percentuale decisamente più alta rispetto alla media degli altri paesi europei.
Questo perché tradizionalmente gli Italiani hanno sempre considerato il mattone uno strumento sicuro su cui investire i propri risparmi.
D’altronde, fino a circa 12 anni fa, l’acquisto di un immobile poteva rivelarsi decisamente un investimento azzeccato. Ma a partire dal 2007 la crisi ha radicalmente modificato questo scenario.
Nell’ultimo decennio infatti, il mercato immobiliare ha perso circa un quarto del suo valore, soprattutto per quanto riguarda gli immobili usati.
Prendendo in esame un periodo di rilevazione a partire dal primo trimestre del 2010, l’Istat ha evidenziato in questi anni un prezzo di vendita stabile per le case nuove, registrando anzi un timido rialzo del 1,5%.
Durante lo stesso periodo, invece, le case usate si sono svalutate in media del 22%.
Il crollo è principalmente dovuto all’eccesso di offerta.
Al giorno d’oggi infatti, chiunque sia intenzionato a cedere un immobile deve confrontarsi con la moltitudine di offerte presenti sul mercato e quindi sottostare alla guerra dei prezzi.
Nella maggior parte dei casi significa abbattere la richiesta iniziale di un 20% o anche 30% rispetto all’importo ipotizzato.
Ovviamente non tutti sono disposti a deprezzare così tanto il proprio bene.
Per questo motivo molte persone decidono di rinunciare alla vendita e aspettare un futuro rialzo delle quotazioni.
Ma se cedere un’abitazione ad un prezzo ragionevole è diventata ormai un’impresa davvero ardua, anche mantenerne il possesso, se non si tratta di residenza abituale, rappresenta un problema da tenere in debito conto.
E questo perché bisogna considerare la tassazione prevista per le seconde case.
Le tasse sulle seconde case
Imposte come Imu, Tari e Tasi pesano in maniera significativa sulle tasche dei proprietari.
Basti pensare che la spesa per un appartamento di circa 100 mq, non utilizzato come abitazione principale, può superare facilmente i € 1.000 di costi fissi annuali.
Nel 2019 moltissimi comuni e città capoluogo hanno già previsto un ritocco al rialzo delle aliquote.
A queste ingenti spese bisogna poi sommare i costi delle utenze per luce, acqua e gas che, nei contratti non residenti, prevedono tariffe decisamente più alte.
Quindi, per evitare dei veri e propri salassi economici, spesso l’unica soluzione diventa dare in affitto la propria abitazione.
Problema risolto dunque?
Non proprio.
Sfortunatamente anche l’affitto può riservare insidie e spiacevoli sorprese per il proprietario.
Specialmente nelle locazioni a lunga durata.
I contratti di affitto a lunga durata
Per chi sceglie di concedere una casa in affitto, il primo fattore da considerare riguarda ovviamente la disponibilità dell’immobile che, vista la rigidità temporale nei contratti di locazione lunga, si “perde” per minimo quattro anni.
Un altro aspetto su cui riflettere attentamente è lo stato di conservazione della casa al momento della riconsegna.
Infatti, quando l’affitto dura per lunghi periodi, controllare la cura e il decoro da parte del proprietario non sempre è possibile.
Alla scadenza del contratto purtroppo non è affatto raro riscontare danni, anche ingenti, arrecati agli infissi o agli elementi d’arredo messi a disposizione del conduttore.
La caparra versata al momento della stipula dell’accordo, in questi casi, non sempre è sufficiente a coprire le spese per le eventuali riparazioni.
In più, nella stragrande maggioranza dei casi, è molto difficile – se non addirittura impossibile – far valere i propri diritti per via giudiziale.
Ma l’incubo peggiore che toglie il sonno ad ogni padrone di casa è, senza alcun dubbio, la morosità dell’inquilino.
Infatti, se il locatario smette di pagare l’affitto, il danno per il proprietario non si limita solo al mancato guadagno.
Spesso quest’ultimo deve farsi anche carico di costi accessori, come rate condominiali arretrate o eventuali utenze non pagate dall’inquilino moroso.
Senza considerare le spese legali per avviare in Tribunale un’ordinanza di sfratto esecutivo (quasi il 90% dei casi avviene per morosità) e la durata del procedimento, che normalmente richiede tra gli 8 e i 12 mesi di tempo.
É dunque impossibile ricavare un reddito aggiuntivo dal proprio immobile, evitando di sostenere spese fisse e il gravoso onere delle tasse, senza rischiare spiacevoli conseguenze?
La soluzione migliore può essere davvero affittare casa per brevi periodi.
Gli affitti brevi
Se decidi di affittare la tua casa o appartamento per periodi brevi, i vantaggi, rispetto ai normali contratti di locazione, sono molteplici.
Innanzitutto una struttura in affitto breve può fruttare al proprietario fino al 50% in più rispetto al tradizionale affitto di lungo periodo. Questo perché il prezzo per una locazione breve è maggiore.
Inoltre, dato che gli ospiti pagano il corrispettivo in anticipo, il rischio di morosità si azzera del tutto.
In più il pericolo dei danni è limitato perché il controllo dell’abitazione viene effettuato appena l’ospite lascia l’appartamento.
Un altro considerevole vantaggio è che l’immobile rimane a completa disposizione del proprietario, che può decidere il periodo in cui usufruirne o darlo in locazione senza alcun vincolo.
La formula dell’affitto breve, inferiore ai 30 giorni, non prevede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e nemmeno il pagamento della relativa Imposta di Registro.
Impone però l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alloggiati collegandosi per via telematica al Portale Alloggiati della Polizia di Stato.
Questa procedura, noiosa e complicata, deve sempre essere effettuata con la massima attenzione.
In caso di errori la normativa prevede infatti pesanti sanzioni penali ed amministrative a carico del gestore dell’attività ricettiva.
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