Ci sono tutta una serie di regole e adempimenti per affittare ai turisti senza rischiare guai con l’Agenzia delle Entrate. Partiamo dalle basi. L’articolo 53 del Codice del Turismo, definisce come “locazione ad uso abitativo per finalità turistiche” (comunemente nota come locazione turistica o affitto turistico) quell’immobile che il proprietario affitta ai turisti, per un periodo che può essere:
- Molto breve, da poche ore ad alcuni giorni
- Breve fino a un mese
- Medio-lungo, oltre un mese
Come abbiamo già sottolineato in altri articoli pubblicati su questo blog, la legge prevede che si debba stipulare un contratto d’affitto indipendentemente dalla durata del soggiorno, per tutelare noi stessi come locatori e i nostri ospiti. Ma solo quando il contratto supera i 30 giorni di durata è necessario registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro.
Meglio sempre stipulare un contratto di affitto, anche per pochi giorni. In caso di
problematiche con gli ospiti, il contratto sarà un utile strumento a tutela del locatore.
Meglio sempre stipulare un contratto di affitto, anche per pochi giorni
Registrazione, imposta di registro e imposta di bollo
La registrazione del contratto di locazione per fini turistici può essere effettuata online, senza scaricare nulla sul PC. Basta seguire le istruzioni presenti in questa pagina. Per quanto riguarda l’imposta di registro, tutto dipende dall’opportunità o meno di operare in regime di Cedolare Secca.
Optando per la Cedolare Secca, imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute. Quando, invece, dobbiamo stipulare un contratto di locazione turistica di durata superiore a trenta giorni in regime ordinario, dobbiamo pagare il 2% del canone pattuito (per importi non inferiori a 67 euro), più 16 euro in marche da bollo ogni 100 righe scritte di contratto. Generalmente un contratto è di almeno tre o quattro pagine, quindi in questo caso verseremo un’imposta di bollo pari a 48 o 64 euro.
Optando per la Cedolare Secca, imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute
Affittare ai turisti torna a essere un affare
Affittare ai turisti può essere un mezzo per arrotondare le entrate oppure può diventare una vera e propria attività imprenditoriale. La scelta spetta a noi.
La domanda di case e appartamenti in affitto breve è cresciuta costantemente negli ultimi anni. Ora che, grazie all’avanzamento delle campagne vaccinali nei diversi Paesi, il turismo può finalmente riprendere, anche la richiesta di case vacanze e appartamenti in affitto breve sembra destinata a recuperare il volume pre-pandemia. Non solo: secondo Brain Chesky, CEO di Airbnb, la durata media dei soggiorni è destinata a salire.
Come previsto, molti viaggiatori stanno scegliendo case e appartamenti, privilegiando location spaziose dotate di servizi privati. Una casa in affitto breve permette maggiore distanziamento dagli altri e consente di risparmiare, cucinando da soli i propri pasti. Secondo i più recenti dati Istat, a fronte di un 32,4% di italiani che userà la seconda casa o l’appartamento di proprietà, il 34% di coloro che andranno in vacanza sceglierà una sistemazione collettiva (hotel/pensione/albergo), mentre il 26,3% affitterà un alloggio.
La partita IVA non è obbligatoria
Tra le regole e gli adempimenti per affittare ai turisti più controversi ci sono quelli che riguardano la definizione di attività imprenditoriale e la necessità o meno di aprire la partita IVA.
Secondo l’articolo 2082 del codice civile sono imprenditori coloro che esercitano in maniera professionale un’attività di produzione e/o vendita di beni o servizi. Una definizione che, in assenza di altre indicazioni, lasciava ampi margini di interpretazione, creando non pochi dubbi e problemi a chi cerca di mettere a reddito seconde e terze case.
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Cosa è cambiato dalla Legge di Bilancio 2021
Da quest’anno le cose sono cambiate e c’è una norma a livello nazionale.
Per chi affitta cinque o più appartamenti, anche per un breve periodo di tempo, dal primo gennaio 2021 è prevista la presunzione di attività imprenditoriale, come sancito dalla nuova Legge di Bilancio. Chi dà in affitto ai turisti più di quattro proprietà, quindi, deve aprire una partita IVA e non può avvalersi del regime della cedolare secca.
Chi dà in affitto ai turisti più di quattro proprietà deve aprire una partita IVA
Purtroppo, i legislatori non sono ancora intervenuti per chiarire definitivamente quando un proprietario che affitta ai turisti può essere comunque considerato imprenditore, anche con
un numero di case vacanze inferiore a cinque. Si dovrà fare dunque riferimento ai già citati
principi stabiliti dal codice civile in materia, valutando l’effettiva sussistenza di un’attività
imprenditoriale caso per caso.
La cosa migliore da fare per non sbagliare, quindi, è informarsi presso gli uffici del comune in cui si trovano le case o gli appartamenti, chiedendo quali sono tutte le regole e gli adempimenti per affittare ai turisti nel rispetto della legge.
La locazione turistica privata è regolata su base nazionale dall’art. 1 lettera c della Legge 431/1998. È inoltre indispensabile controllare i regolamenti regionali in materia per conoscere ulteriori regole e adempimenti per affittare ai turisti.
Gli obblighi da rispettare sempre
Indipendentemente dal requisito della partita Iva, dobbiamo sempre comunicare i dati di tutti gli ospiti alla questura competente, entro un massimo di 24 ore dal loro arrivo. Come? Compilando la Schedina Alloggiati prevista dalla Polizia di Stato, nel rispetto dell’articolo 109 del T.U.L.P.S. e del Decreto Ministeriale del 07.01.2013. Per accedere al servizio telematico del Portale Alloggiati dobbiamo chiedere l’abilitazione, sempre alla Questura. Alloggiati Web non è semplicissimo da usare, meglio informarsi per tempo.
Seconda cosa: dobbiamo inviare le informazioni sugli ospiti e sull’occupazione delle stanze o delle strutture all’Istat. Anche questo è un obbligo previsto dalla Legge. Le modalità purtroppo cambiano da regione a regione. Ecco perché sul nostro blog abbiamo deciso di pubblicare un articolo dedicato ad ogni sistema di comunicazione delle presenze Istat attivo in Italia.
Infine, c’è la tassa di soggiorno, che ancora una volta varia, in questo caso addirittura su base comunale.
L’unico modo per semplificarsi la vita è quello di affidarsi a un servizio che ci permetta di fare tutte le comunicazioni obbligatorie per legge usando un unico strumento, come Welcomeasy.
Welcomeasy si occupa di:
- fare il check-in veloce degli ospiti
- calcolare la tassa di soggiorno (quando dovuta)
- generare e inviare automaticamente il file delle presenze all’Istat, comunicando con il portale della regione in cui operiamo
Ci sono degli obblighi di legge validi anche per chi affitta ai turisti come privato senza essere imprenditore
Regole e adempimenti per affittare ai turisti: casi eccezionali
In alcuni specifici casi è necessario presentare in Questura la comunicazione di cessione del fabbricato, da farsi nel momento in cui i nostri ospiti affittano la casa o l’appartamento per un periodo superiore a 30 giorni, oppure se gli ospiti arrivano da alcuni Paesi extra UE. Chiamiamo la questura territorialmente competente per saperne di più.
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