Regole e adempimenti per affittare ai turisti

Regole e adempimenti per affittare ai turisti

Ci sono tutta una serie di regole e adempimenti per affittare ai turisti senza rischiare guai con l’Agenzia delle Entrate. Partiamo dalle basi. Secondo l’articolo 53 del Codice del Turismo, una casa vacanze è un immobile che il proprietario affitta ai turisti, per un periodo che può essere:

  • Molto breve, pari ad alcuni giorni
  • Breve fino a un mese
  • Medio-lungo, da un mese fino a un massimo di tre mesi

La casa vacanze è una struttura ricettiva extra alberghiera. Può essere un’immobile abitabile di qualsiasi tipo, cioè un appartamento, una villa o la porzione di una villa. Come abbiamo già sottolineato in altri articoli pubblicati su questo blog, è consigliabile stipulare un contratto d’affitto indipendentemente dalla durata del soggiorno, per tutelare noi stessi come affittuari e i nostri ospiti. Ma solo quando il contratto supera i 30 giorni di durata è necessario registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro.

Meglio sempre stipulare un contratto di affitto, anche per pochi giorni

Registrazione, imposta di registro e imposta di bollo

La registrazione del contratto di locazione per fini turistici può essere effettuata online, senza scaricare nulla sul PC. Basta seguire le istruzioni presenti in questa pagina. Per quanto riguarda l’imposta di registro, tutto dipende dall’opportunità o meno di operare in regime di Cedolare Secca.

Optando per la Cedolare Secca, imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute. Quando, invece, dobbiamo stipulare un contratto di locazione turistica di durata superiore a trenta giorni in regime ordinario, dobbiamo pagare il 2% del canone pattuito (per importi non inferiori a 67 euro), più 16 euro in marche da bollo ogni 100 righe scritte di contratto. Generalmente un contratto è di almeno tre o quattro pagine, quindi in questo caso verseremo un’imposta di bollo pari a 48 o 64 euro.

Optando per la Cedolare Secca, imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute

Affittare ai turisti torna a essere un affare

Affittare ai turisti può essere un mezzo per arrotondare le entrate oppure può diventare una vera e propria attività imprenditoriale. La scelta spetta a noi.

La domanda di case e appartamenti in affitto breve è cresciuta costantemente negli ultimi anni. Ora che, grazie all’avanzamento delle campagne vaccinali nei diversi Paesi, il turismo può finalmente riprendere, anche la richiesta di case vacanze e appartamenti in affitto breve sembra destinata a recuperare il volume pre-pandemia. Non solo: secondo Brain Chesky, CEO di Airbnb, la durata media dei soggiorni è destinata a salire.

Come previsto, molti viaggiatori stanno scegliendo case e appartamenti, privilegiando location spaziose dotate di servizi privati. Una casa vacanze permette maggiore distanziamento dagli altri e consente di risparmiare, cucinando da soli i propri pasti. Secondo i più recenti dati Istat, a fronte di un 32,4% di italiani che userà la seconda casa o l’appartamento di proprietà, il 34% di coloro che andranno in vacanza sceglierà una sistemazione collettiva (hotel/pensione/albergo), mentre il 26,3% affitterà un alloggio.

La partita IVA non è obbligatoria

Tra le regole e gli adempimenti per affittare ai turisti più controversi ci sono quelli che riguardano la definizione di attività imprenditoriale e la necessità o meno di aprire la partita IVA. Fino a gennaio 2021 regole e adempimenti per affittare ai turisti senza obbligo di partita IVA erano lasciati in larga parte alle regioni e c’era molta confusione.

Secondo l’articolo 2082 del codice civile sono imprenditori coloro che esercitano in maniera professionale un’attività di produzione e/o vendita di beni o servizi. Una definizione che lascia ampi margini di interpretazione.

Tanto che, per fare un esempio, nel Lazio si poteva svolgere l’attività di affitto ai turisti in forma non imprenditoriale se e solo se si possedevano un massimo di due immobili da adibire a casa vacanza e gli immobili rimanevano sfitti per almeno 100 giorni all’anno. Come previsto dal Regolamento Regionale n. 14 del 16/06/2017.

Mentre in Lombardia, per fare un altro esempio, la Legge Regionale n. 27 del 1 ottobre 2015 e il Regolamento attuativo n. 7 del 5 agosto 2016 prevedono che si possa affittare ai turisti senza aprire la partita IVA se si possiedono un massimo di tre appartamenti messi a reddito con la formula dell’affitto breve e l’attività resta ferma per almeno 90 giorni (anche non consecutivi).

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Cosa è cambiato dalla Legge di Bilancio 2021

Da quest’anno le cose sono cambiate e c’è una direttiva a livello nazionale, che per il principio della gerarchia delle fonti “vince” sulle leggi regionali.

Per chi affitta cinque o più appartamenti, anche per un breve periodo di tempo, dal primo gennaio 2021 è prevista la presunzione di attività imprenditoriale, come sancito dalla nuova Legge di Bilancio. Chi dà in affitto ai turisti più di quattro proprietà, quindi, deve aprire una partita IVA e non può avvalersi del regime della cedolare secca.

Chi dà in affitto ai turisti più di quattro proprietà deve aprire una partita IVA

Purtroppo, i legislatori non sono ancora intervenuti per chiarire definitivamente quando un proprietario che affitta ai turisti può essere comunque considerato imprenditore, anche con un numero di case vacanze inferiore a cinque. Tutto dipende dalla continuità dell’attività e dall’offerta fatta ai turisti. Se non c’è continuità (ovvero se per un certo numero di giorni le case restano sfitte). L’unico servizio che offriamo è quello dell’affitto e facciamo le pulizie a inizio e fine soggiorno? Non possiamo essere considerati imprenditori. In tutti gli altri casi: dipende. Da cosa? Entrano in gioco le leggi a livello regionale. In generale, nella casa non possiamo somministrare cibo o prestare servizi come il cambio della biancheria. In alcune regioni, inoltre, nella casa non possono esserci persone domiciliate o residenti.

La cosa migliore da fare quindi è informarsi presso gli uffici del comune in cui si trovano le case o gli appartamenti, chiedendo quali sono tutte le regole e gli adempimenti per affittare ai turisti nel rispetto della legge. 

Ogni regione italiana individua secondo regole proprie quando un’attività è da considerarsi occasionale e quando invece imprenditoriale

Cosa dice la Cassazione

La locazione turistica privata è regolata su base nazionale dall’art. 1 lettera c della Legge 431/1998. Va però sottolineato che la Corte Costituzionale, con la sentenza n. 80/2012, ha decretato che la disciplina degli immobili in affitto ai turisti spetta alle singole Regioni. Cosa significa questo? Le leggi nazionali hanno sempre maggior valore rispetto a quelle locali, ma su base regionale è possibile introdurre regole ulteriori e andare a specificare quegli aspetti normativi che le leggi nazionali non regolamentano. È quindi indispensabile controllare i regolamenti regionali in materia di regole e adempimenti per affittare ai turisti.

Gli obblighi da rispettare sempre

Indipendentemente dal requisito della partita Iva, dobbiamo sempre comunicare i dati di tutti gli ospiti alla questura competente, entro un massimo di 24 ore dal loro arrivo. Come? Compilando la Schedina Alloggiati prevista dalla Polizia di Stato, nel rispetto dell’articolo 109 del T.U.L.P.S. e del Decreto Ministeriale del 07.01.2013. Per accedere al servizio telematico del Portale Alloggiati dobbiamo chiedere l’abilitazione, sempre alla Questura. Alloggiati Web non è semplicissimo da usare, meglio informarsi per tempo.

Seconda cosa: dobbiamo inviare le informazioni sugli ospiti e sull’occupazione delle stanze o delle strutture all’Istat. Anche questo è un obbligo previsto dalla Legge. Le modalità purtroppo cambiano da regione a regione. Ecco perché sul nostro blog abbiamo deciso di pubblicare un articolo dedicato ad ogni sistema di comunicazione delle presenze Istat attivo in Italia.

Infine, c’è la tassa di soggiorno, che ancora una volta varia, in questo caso addirittura su base comunale.

L’unico modo per semplificarsi la vita è quello di affidarsi a un servizio che ci permetta di fare tutte le comunicazioni obbligatorie per legge usando un unico strumento, come Welcomeasy.

Welcomeasy si occupa di:

  • fare il check-in veloce degli ospiti
  • calcolare la tassa di soggiorno (quando dovuta)
  • generare e inviare automaticamente il file delle presenze all’Istat, comunicando con il portale della regione in cui operiamo

Ci sono degli obblighi di legge validi anche per chi affitta ai turisti come privato senza essere imprenditore

Regole e adempimenti per affittare ai turisti: casi eccezionali

In alcuni specifici casi è necessario presentare in Questura la comunicazione di cessione del fabbricato, da farsi nel momento in cui i nostri ospiti affittano la casa vacanza o l’appartamento per un periodo superiore a 30 giorni, oppure se gli ospiti arrivano da alcuni Paesi extra UE. Chiamiamo la questura territorialmente competente per saperne di più.

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