5 cose da sapere prima di affittare ai turisti la casa vacanza

5 cose da sapere per affittare casa vacanza ai turisti Welcomeasy

Quali cose è necessario conoscere e fare per affittare ai turisti la casa vacanza senza rischiare problemi? Partiamo da un dato positivo. Mentre per gli affitti tradizionali il tasso di inquilini morosi continua a essere piuttosto alto, vicino al 50%, sia per il 2019 sia per il 2020 (secondo alcuni dati aggregati), chi affitta la propria casa per scopi turistici non ha nulla da temere. A patto di seguire quanto prevede la Legge.

Nel mercato turistico i pagamenti per case vacanze e appartamenti in affitto, generalmente, si ricevono in anticipo, quando inizia la vacanza stessa. Ci sono però tutta una serie di obblighi da rispettare. Vediamoli uno per uno così da essere certi di non sbagliare.

Nel mercato turistico i pagamenti dagli affittuari generalmente si ricevono in anticipo

1-Stipulare il contratto di affitto

Per affittare la casa vacanza è necessario utilizzare un contratto di locazione con finalità turistiche. Si tratta di una tipologia di locazione molto diffusa in Italia, definita apposta per affittare a inquilini che vogliono usare una proprietà per un periodo breve, con lo scopo di godersi le bellezze del territorio. È fondamentale che l’esigenza che si va a soddisfare sia abitativa ma non primaria. Quindi i nostri ospiti devono avere residenza altrove, devono cioè vivere stabilmente e abitualmente in un altro posto. Ma non è necessario che la nostra seconda o terza casa si trovi in una classica località turistica. Può essere ovunque.

La finalità turistica deve risultare chiaramente dal contratto e deve essere dimostrabile e riscontrabile in caso di controlli. Questo tipo di contratti deve sempre contenere anche:

  • Estremi catastali dell’appartamento
  • Generalità del locatore
  • Generalità dell’ospite (nome, cognome, data di nascita e residenza)
  • Durata del soggiorno, che può variare da 1 a 30 giorni al massimo
  • Tariffa concordata

La tariffa non è soggetta a limitazioni, possiamo stabilirla noi in base alla stagionalità e al luogo in cui si trova la casa vacanza. Quindi possiamo chiedere (e guadagnare) di più se la domanda è alta.

Il contratto di affitto generalmente prevede il solo affitto dello spazio, dei mobili e degli elettrodomestici. Se vogliamo, ad esempio, offrire agli ospiti anche la colazione o altri servizi, è necessario registrare la nostra come un’attività imprenditoriale. Puoi approfondire questo tema qui. Il tipo di attività svolta influenza direttamente anche le tasse da pagare.

La tariffa non è soggetta a limitazioni, possiamo stabilirla in base a stagionalità e luogo

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2-Registrare il contratto di affitto

Quando il contratto stipulato per affittare ai turisti la casa vacanza ha durata inferiore a 30 giorni non deve essere registrato. Per durate maggiori ai 30 giorni invece è necessario effettuare una comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, comunicazione che funge da registrazione ufficiale. Attenzione: se dimentichiamo di registrare il contratto il nostro accordo con i turisti è nullo. Questo significa che perdiamo il diritto a chiedere di essere pagati: le autorità non possono aiutarci in caso di morosità. E se i turisti dovessero decidere di occupare l’abitazione non potremmo neppure intervenire attivando una procedura di sfratto.

Per la registrazione del contratto di locazione si deve versare un’imposta di registro.

Il contratto va registrato solo se il periodo di locazione supera i 30 giorni

La nostra attività di affittuari ha le caratteristiche per pagare solo l’imposta minima fissa? Possiamo optare per la cedolare secca, di cui parliamo nel prossimo punto.

3-Pagare le tasse

Quando si decide di affittare ai turisti la casa vacanza, ovviamente bisogna sempre pagare le tasse. Quali e quante tasse, però, dipende dal tipo di servizio offerto e dal numero di proprietà che mettiamo sul mercato turistico.

La cedolare secca, tra le tassazioni previste (anche) per gli affitti turistici, è sicuramente il sistema più vantaggioso. Permette di non pagare l’imposta di bollo da 16 euro né quella di registro, ma soprattutto prevede un’aliquota IRPEF fissa, pari al 21%, calcolata sul 100% del canone di locazione annuo stabilito in sede di contratto. Optando per la cedolare secca non si rischiano aumenti delle imposte applicate e gli introiti non fanno cumulo con altri redditi

Optando per la cedolare secca gli introiti non fanno cumulo con altri redditi

Dal 2021 il governo ha imposto nuove limitazioni all’applicazione della cedolare secca nel campo degli affitti brevi. Questa forma di tassazione è lecita solo se si affittano ai turisti fino a 4 appartamenti o case vacanze e se non si offrono servizi extra (la pulizia e la fornitura di biancheria sono consentite).

Cosa dobbiamo fare se non rientriamo nei requisiti per l’applicazione della cedolare secca? Innanzitutto è necessaria l’apertura della Partita Iva, con l’iscrizione al Registro delle Imprese. Bisogna presentare una SCIA in Comune per l’inizio attività e provvedere ai versamenti INPS, nel caso non ci fossero altre posizioni previdenziali aperte. Per quanto riguarda le tasse tutto dipende dallo scaglione Irpef in cui rientriamo, il primo è pari al 23%, a cui vanno aggiunte addizionali comunali e regionali. In questo caso i proventi ricevuti dagli affitti faranno cumulo con tutte le altre nostre entrate. Per chiarimenti leggi qui.

4-Calcolare la tassa di soggiorno

Ogni Comune può stabilire sia l’ammontare dell’imposta di soggiorno sia il numero dei giorni per cui va corrisposta. La tassa poi è più o meno cara a seconda del tipo di struttura ricettiva. Inoltre non tutti i comuni la prevedono: è possibile che non ci tocchi pagarla o che non ci sia l’obbligo di farlo in alcuni periodi dell’anno. Per capire come muoverci chiamiamo l’ufficio del turismo del Comune in cui si trova la casa vacanza da affittare. Per il calcolo invece possiamo affidarci a un’app che faccia tutto al posto nostro, come Welcomeasy.

La tassa di soggiorno varia molto da Comune a Comune, potrebbe anche non essere dovuta

5-Comunicare i dati degli ospiti alla questura e le presenze all’Istat

Ogni volta che ospitiamo anche un solo turista nella nostra casa vacanza dobbiamo comunicarlo alla questura territorialmente competente attraverso il Portale Alloggiati. La procedura, se decidiamo di fare tutto da soli senza affidarci a un software o a un’app, è tutt’altro che semplice. Inoltre, dobbiamo sempre ricordarci di effettuare pure la comunicazione delle presenze turistiche all’Istat.

Entrambi questi invii di dati, al Portale Alloggiati e all’Istat, sono obbligatori per Legge e vanno fatti nei tempi previsti se non vogliamo incorrere in multe e sanzioni, anche penali. Abbiamo 24 ore per trasmettere i dati di tutti gli ospiti tramite Alloggiati Web e fino al 5 o in alcuni casi al 10 del mese successivo per le presenze Istat. La comunicazione Istat, inoltre, va inviata anche se non abbiamo avuto clienti. E purtroppo le modalità di invio variano molto su base regionale. Approfondiremo il tema in un nuovo articolo a breve.

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