Affitti brevi: stop al limite sulla cedolare secca? - Welcomeasy
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In questo articolo vogliamo fare chiarezza su una questione che interessa molti proprietari di immobili che affittano le loro proprietà ad uso turistico.

 

Nella fattispecie ti parleremo di un emendamento del Decreto Agosto, ossia quello che riguarda l’applicazione della cedolare secca oltre il limite massimo di 3 abitazioni.

 

Decreto Agosto: una gran confusione

Forse ti starai chiedendo il perché sia necessario fare chiarezza su questo tema…

 

Vedi, la conversione in legge – e quindi l’applicazione – di questo emendamento (presentato dal Senatore Franco Mirabelli), era stata data quasi per certa fintanto che il Senato ha dichiarato improponibili alcune disposizioni, tra cui quella che riguarda l’applicazione della cedolare secca oltre il numero di 3 abitazioni affittate ad uso turistico.

 

Ma prima di discutere la decisione del senato, facciamo un recap dei punti salienti di questo emendamento e di come era stato accolto dai vari attori interessati.

 

 

L’emendamento Mirabelli in sintesi

Volendo riassumere i contenuti dell’emendamento, possiamo dire che questo prevedeva che, a partire dal 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi sarebbe stato riconosciuto solo nel caso si fosse rimasti al di sotto delle 3 unità immobiliari aventi tale destinazione d’uso.

 

Pertanto, a far data dal gennaio 2021, i titolari di oltre 3 locazioni turistiche su suolo italiano, avrebbero dovuto aprire una società o comunque una partita Iva al fine di gestire le locazioni.

 

Alternativamente avrebbero potuto decidere (in base alla convenienza) di gestire le loro proprietà come strutture ricettive o come locazioni in forma imprenditoriale.

 

Tali imposizioni avrebbero quindi fatto decadere la possibilità di usufruire della cedolare secca sugli immobili che, come sappiamo, prevedeva una tassazione di tipo flat al 21% sui proventi derivanti da tutti gli immobili di proprietà.

 

Le nuove disposizioni sulla cedolare secca non avrebbero però interessato le seguenti attività:

 

  • Strutture ricettive extralberghiere, comunque non soggette a cedolare secca, ma a tassazione Irpef ordinaria.

 

  • Locazioni abitative. Per queste non ci sarebbe stato alcun limite sulla base del numero di immobili.

 

Inoltre, le disposizioni dell’emendamento, non sarebbero state applicate ai redditi provenienti dalle locazioni brevi del 2020 e ciò in quanto questi sarebbero stati conseguiti antecedentemente alla sua entrata in vigore.

 

Un’ulteriore informazione da tenere a mente riguarda il fatto che chi sarebbe stato interessato da questo emendamento non erano solo coloro che affittano casa in maniera autonoma.

 

Infatti le stesse regole sull’applicazione o meno della cedolare secca sarebbero state valide anche per coloro che hanno deciso di far gestire i propri immobili tramite degli intermediari (quali, ad esempio, le agenzie o i property managers).

 

Lo stesso sarebbe valso anche per tutti quegli hotel che, oltre alle proprie camere, affittano delle abitazioni così da poter gestire in maniera più snella ed agevole l’overbooking ed i periodi di alta stagione.

 

Emendamento Mirabelli: 3 unità

Le motivazioni dell’emendamento Mirabelli nel Decreto Agosto

Le principali motivazioni per cui tale emendamento è stato inserito nel Decreto Agosto sono le seguenti:

 

  • Tutela del consumatore (e quindi dell’ospite).

 

  • Regolamentazione della concorrenza, in particolare per ciò che riguarda le strutture alberghiere e, più in generale, per quelle ricettive.

 

  • Ma soprattutto per contenere il fenomeno delle locazioni brevi che, in alcune città, avevano portato ad una sorta di colonizzazione di alcuni quartieri, causando un conseguente spopolamento dei residenti e la chiusura di molte attività commerciali (che, sopravvivendo solo grazie alla presenza dei residenti, hanno perso la loro clientela abituale).

 

Quest’ultimo punto aveva addirittura portato a definire l’emendamento “salva centri storici” (dato che l’obbiettivo principe era proprio quello di evitare la “colonizzazione turistica” dei centri delle città a discapito di uno svuotamento da parte dei residenti).

 

 

La posizione del governo

Il ministro dei Beni culturali e Turismo Dario Franceschini si era espresso sull’emendamento dichiarando:

 

“Gli affitti brevi hanno portato nel nostro paese un tipo di turismo molto interessante, a cui l’Italia oggi non può certo rinunciare, ma è giusto regolamentarlo anche per evitare che i centri storici si svuotino dei loro abitanti.

Non è possibile che vi sia chi si finge di avere B&B per avere il regime fiscale agevolato previsto per le attività occasionali mentre si tratta a tutti gli effetti di attività d’impresa.

La norma garantisce una concorrenza leale sia con gli alberghi che tra affittuari: con il limite dei 4 appartamenti, la normativa fiscale vantaggiosa si applicherà soltanto a chi affitta effettivamente le proprie case e non più alle imprese mascherate che comprano interi palazzi per poi affittarli a giornate a turisti.

Con le nuove disposizioni non cambia nulla per chi affitta come locazioni brevi fino a quattro appartamenti, la norma tratta come attività d’impresa solo chi affitta più di quattro appartamenti.”

 

Il criterio d’imprenditorialità: questo sconosciuto

È sin dal 19 settembre 2017 (ovvero dopo 90 giorni dalla conversione in legge del DL 50/2017) che gli operatori del settore attendono un regolamento che avrebbe dovuto definire in maniera chiara ed esaustiva il criterio d’imprenditorialità, ossia quali sono gli aspetti che configurano quando un’attività di locazione breve viene svolta sotto forma di attività imprenditoriale.

 

Neanche a dirlo, questo tanto atteso e sperato regolamento non si è mai visto…

 

Si è riprovato a definire il criterio d’imprenditorialità nell’estate del 2019 con un’ulteriore riforma (ossia la legge delega del Turismo) ma anche questa non ha mai visto la luce.

 

Pertanto, dopo oltre 3 anni di incertezza, la possibilità di vedere questo criterio finalmente definito una volta per tutte grazie al decreto del senatore Mirabelli (seppur con degli oggettivi limiti e mancanze – cosa a cui noi italiani siamo purtroppo abituati), è nuovamente sfumata.

 

D’altronde, come accennato poco fa, questo criterio era molto limitante e semplicistico visto che si basava unicamente sul numero di abitazioni gestite…

 

Vediamo ora come è stato accolto.

 

I contrari all’emendamento

Ovviamente, come spesso accade, ci sono opinioni contrastanti su questo tema…

 

Leggiamo prima i pareri dei contrari per poi vedere come chi era a favore del decreto ha preso la notizia della sua inammissibilità.

 

  • Il presidente di Host+Host Gianni Facchini ritiene che il criterio numerico sia del tutto inefficace poiché non tiene conto dell’attività (intesa come operatività effettiva) e del numero di prenotazioni; questi ha infatti dichiarato:

“Se uno affitta per una sola settimana all’anno quattro case, è un imprenditore?”

 

  • Agostino Ingenito – presidente di Abbac Guest Italy – si è espresso invece in tali termini:

“La proposta di modifica appare strumentale e rischia di creare un ulteriore vulnus per i contratti di locazione breve che ricordo sono già soggetti ad oneroso regime fiscale. Occorre invece un riordino sistemico della materia e a tutela di migliaia delle famiglie italiane, anche alla luce e soprattutto degli effetti della pandemia che tanto hanno impattato sul nostro settore, provocando gravi ripercussioni”.

 

  • Giorgio Spaziani Testa (presidente di Confedilizia – che è il principale rappresentante dei proprietari di immobili) aveva dichiarato:

“La norma, come spesso accade, è dettata da buone intenzioni, in questo caso portate avanti in particolare dal ministro dei Beni culturali, con il quale ci siamo confrontati: si vuole evitare che l’attività di locazione breve venga snaturata e che – come ha dichiarato il Ministro – chi compra un condominio abbia lo stesso trattamento di un piccolo proprietario.”

 

Il problema sarebbe quindi nelle modalità scelte dal governo per raggiungere l’obbiettivo prefisso.

Spaziani Testa ha continuato dicendo:

“La nostra opinione è che non vi sia bisogno di una norma. Sono le regole generali del codice civile e del diritto tributario ad indicare quando un’attività debba considerarsi imprenditoriale, e l’amministrazione finanziaria le applica da decenni, con tutti gli strumenti per sanzionare chi ‘sgarra’. Tuttavia, se si intende (per la sola locazione, chissà perché) inserirle in un testo di legge, la strada più corretta sarebbe quella di ‘copiare e incollare’ ciò che ha scritto l’Agenzia delle entrate in un parere di poco più di un mese fa, il numero 278 del 26 agosto”.”

 

Questa ultima dichiarazione apre la questione su come L’agenzia delle Entrate interpreti la cosa.

 

Vediamo cosa ha recentemente scritto al riguardo a seguito di una domanda posta dal titolare di ben 7 locazioni turistiche:

 

“Al fine di considerare imprenditoriale l’attività di locazione si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio ufficio, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi’.

 

Pertanto, analizzando la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate, notiamo che l’emendamento Mirabelli cozza con tali linee guida visto che il numero totale di immobili non rientra tra gli elementi necessari per definire un’attività di locazione breve come attività imprenditoriale.

 

Su tali basi ci auguriamo quindi che, quando verrà fatta chiarezza su questo aspetto e verrà finalmente stabilito in modo univoco il criterio d’imprenditorialità, venga tenuta in considerazione anche la posizione dell’Agenzia delle Entrate.

 

Ciò soprattutto nell’ottica di evitare di dover pagare sanzioni ingiuste od immotivate e di innescare una lunga serie di ricorsi.

 

Ora che abbiamo letto il parere dei contrari, vediamo come si sono espressi i favorevoli all’emendamento una volta che hanno scoperto che questo è stato considerato “inammissibile” dal Senato.

 

Le amareggiate dichiarazioni dei favorevoli all’emendamento

 

Dopo la decisione sull’inammissibilità dell’emendamento da parte del Senato, si sono susseguite le critiche di coloro i quali erano favorevoli a tale iniziativa. Vediamole assieme.

 

  • In un comunicato stampa diramato da Confindustria Alberghi si legge quanto segue:

“Cosa altro deve succedere per capire che un fenomeno come quello degli affitti brevi ha bisogno di una regolamentazione? Eppure le città vuote di questi mesi ci avevano mostrato con grande chiarezza cosa vuole dire una realtà in cui non c’è più una collettività residente.

Sono molti i paesi in Europa e nel mondo che, anche senza aspettare l’evidenza generata dalla pandemia, avevano già provveduto a regolamentare un fenomeno certamente attuale ed importante, ma che in assenza di regole e controlli sta snaturando le nostre città.

Nel percorso di conversione del Decreto Agosto in Commissione era stato inserito un passaggio che mirava a riconoscere la condizione di attività d’impresa e quindi l’applicazione della fiscalità ordinaria per quanti gestivano più di quattro appartamenti nello stesso territorio.

Un meccanismo che si limitava a riconoscere una condizione di fatto e che, pur non impedendo l’attività, andava a ridurre quel vantaggio normativo e fiscale che sta alla base dell’esplosione di questo fenomeno.

Purtroppo però oggi nel passaggio in aula questa norma è stata stralciata.

Stralcio che sembra più rispondere alla tutela della rendita di posizione di alcuni, piuttosto che alla tutela dell’interesse collettivo legato a sicurezza, vivibilità e alla attrattività turistica delle nostre città e del Paese. 

È necessario un ripensamento, non possiamo rischiare che le nostre città perdano i loro abitanti, la loro identità e quelle caratteristiche del vivere italiano che costituiscono una componente fondamentale dell’attrattività turistica del nostro Paese. Un valore sociale ed economico che, tanto più oggi, è necessario preservare.”

 

  • Analoghe le parole di Vittorio Messina, Presidente di Assoturismo Confesercenti, il quale ha dichiarato:

“Un passo indietro incomprensibile, con la cancellazione dell’emendamento che avrebbe consentito di definire in maniera equilibrata l’annosa questione degli affitti brevi si consuma un passaggio parlamentare di inaudita gravità che esige una immediata presa di posizione da parte del Governo.

È necessario che la filiera del turismo sia pronta in attesa della ripartenza, per questo occorre subito fare chiarezza sul settore.

Da troppo tempo si attende il regolamento, previsto dal decreto n. 50 del 2017, per definire finalmente i criteri che stabiliscono quando l’attività collegata all’affitto breve deve considerarsi di tipo imprenditoriale.

La soluzione sembrava finalmente vicina e, invece, dobbiamo purtroppo constatare una inopinata marcia indietro che contribuisce ad alimentare confusione e sconcerto tra gli operatori del settore che portano avanti correttamente il loro lavoro.

Bisogna intervenire immediatamente, per frenare la crescita dilagante di fenomeni di abusivismo ed irregolarità che mettono a rischio i turisti, danneggiano le imprese che seguono le norme ed i centri storici delle nostre città d’arte.”

Affitti brevi in centro storico

Ma perché l’emendamento Mirabelli non è passato al Senato?

La motivazione della bocciatura dell’emendamento trova le ragioni ufficiali sulla base dell’art.97 del Regolamento del Senato che recita quanto segue:

“Sono improponibili ordini del giorno, emendamenti e proposte che siano estranei all’oggetto della discussione o formulati in termini sconvenienti” sui quali il Presidente del Senato “decide inappellabilmente”.

 

Tuttavia, stando alle dichiarazioni di Confindustria Alberghi (che ti abbiamo riportato più sopra), sembrerebbe quasi che questa mossa da parte del Senato trovi fondamento sulla volontà di tutelare interessi personali.

 

Per obbligo di cronaca, ti riproponiamo questo estratto della precedente dichiarazione di Confindustria Alberghi che potrebbe esserti sfuggito e che sottende proprio a questa presunta e supposta protezione degli interessi personali:

…Omissis…

“Stralcio che sembra più rispondere alla tutela della rendita di posizione di alcuni, piuttosto che alla tutela dell’interesse collettivo legato a sicurezza, vivibilità e alla attrattività turistica.”

…Omissis…

 

E quindi? Adesso cosa succederà?

Difficile a dirsi…

 

Ciò che tuttavia sembra essere chiara è la posizione del governo.

 

Il ministro Franceschini si è espresso dicendo:

 

“Quella norma è sacrosanta, la ripresenteremo in manovra: non è possibile che vi sia chi si finge di avere B&B per avere il regime fiscale agevolato previsto per le attività occasionali mentre si tratta a tutti gli effetti di attività d’impresa.

Nel massimo rispetto delle decisioni prese oggi dalla Presidenza del Senato il Governo si impegna a riproporre la norma ‘salva centri storici’ al più presto.”

 

Di parere analogo anche Lorenza Bonaccorsi, sottosegretaria al Turismo del Mibact, la quale ha riferito:

“Intendiamo proseguire in questo percorso per fare chiarezza nel settore, all’insegna della legalità, della trasparenza, della salvaguardia e della sostenibilità dei centri storici delle città d’arte ad alta vocazione turistica. Per questo, ripresenteremo la norma alla prima occasione utile”.

 

Pertanto sembra che, prima o poi, le disposizioni contenute nell’emendamento Mirabelli verranno applicate.


 

Speriamo che questo articolo ti sia stato utile per chiarirti lo “stato dell’arte” su un tema che interessa molti proprietari di abitazioni.

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