Affitti brevi e cedolare secca: la legge è cambiata, proprio come avevamo preannunciato qualche mese fa. Per chi affitta cinque o più appartamenti, anche per un breve periodo di tempo, dal primo gennaio 2021 è prevista la presunzione di attività imprenditoriale. Cosa che costringe ad aprire una partita IVA. Di conseguenza, coloro che rientrano in questa casistica non possono beneficiare della tassazione agevolata pari al 21%, quella della cedolare secca.
Lo leggiamo nella Legge di Bilancio 2021, approvata a fine 2020.
Chi affitta da cinque appartamenti in su non potrà più farlo con il sistema della cedolare secca
ULTIMO AGGIORNAMENTO 8 GENNAIO 2021
Come funziona la cedolare secca
Con la cedolare secca il proprietario locatore sceglie di rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell’aumento ISTAT, a fronte di alcuni vantaggi:
- non paga l’imposta di bollo da 16 euro né quella di registro
- l’aliquota IRPEF è fissa, pari al 21%, calcolata sul 100% del canone di locazione annuo stabilito in sede di contratto
- non si rischiano aumenti delle imposte applicate e gli introiti non fanno cumulo con altri redditi
La cedolare secca è stata estesa agli affitti brevi dal Decreto Legge n.50/2017, comprendendo tutti i contratti di durata non superiore ai 30 giorni. Pure quelli che prevedono pulizia dei locali e fornitura di biancheria.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2021
A partire dal primo gennaio 2021, il numero massimo di immobili in affitto breve con la formula della cedolare secca è pari a quattro. Proprio come previsto dalla Bozza della Legge di Bilancio 2021, che circolava già alcuni mesi fa.
Questa novità è valida anche nel caso dei contratti di affitto breve a scopo turistico, stipulati attraverso intermediari di tipo OTA (Agenzie Turistiche Online) come Airbnb e simili.
Dal quinto appartamento si passa alla tassazione ordinaria Irpef per tutti gli immobili. Tale tassazione è pari a una cifra che parte dal 23% dell’imponibile. Importo calcolato sul 95% del reddito annuale complessivo. L’ammontare aumenta in base al valore del reddito accumulato nell’anno (reddito che può provenire anche da altre fonti).
L’attività di locazione verrà così considerata come qualunque altra attività imprenditoriale. Un tentativo in questa direzione era già stato fatto pochi mesi fa, durante l’iter di conversione del Decreto Agosto, ma l’emendamento era stato stralciato in Senato.
Decreto Agosto: una gran confusione
La conversione in legge e quindi la successiva applicazione dell’emendamento su affitti brevi e cedolare secca, presentato dal Senatore Franco Mirabelli, era stata data per certa o quasi. Fintanto che il Senato aveva dichiarato improponibili alcune disposizioni. Tra queste c’era proprio quella che riguarda l’applicazione della cedolare secca oltre il numero di quattro abitazioni affittate per uso turistico. Ma solo per un vizio di forma. Ecco perché la norma non è sparita del tutto e ora la ritroviamo nella nuova Legge di Bilancio 2021.
Emendamento Mirabelli: motivazioni
Le principali motivazioni dietro la proposta dell’emendamento sono:
- Tutela del consumatore (e quindi dell’ospite)
- Regolamentazione della concorrenza
- Contenimento del fenomeno delle locazioni brevi
In alcune città, secondo le lamentele di sindaci e cittadini, il successo degli affitti brevi turistici avrebbe portato alla colonizzazione e allo spopolamento di interi quartieri. Di conseguenza, molti servizi commerciali hanno perso la loro clientela abituale e sono stati costretti a chiudere. Un fenomeno sentito, tanto che l’emendamento Mirabelli era stato addirittura soprannominato il “salva centri storici”.
L’opinione di Franceschini
A questo proposito il ministro dei Beni culturali e del Turismo Dario Franceschini si è espresso in modo molto chiaro.
“Gli affitti brevi hanno portato nel nostro paese un tipo di turismo molto interessante, a cui l’Italia oggi non può certo rinunciare. Ma è giusto regolamentarlo anche per evitare che i centri storici si svuotino dei loro abitanti. Non è possibile che vi sia chi si finge di avere B&B per avere il regime fiscale agevolato previsto per le attività occasionali mentre si tratta a tutti gli effetti di attività d’impresa. La norma garantisce una concorrenza leale sia con gli alberghi sia tra affittuari. Con il limite dei quattro appartamenti, la normativa fiscale vantaggiosa si applicherà soltanto a chi affitta effettivamente le proprie case e non più alle imprese mascherate che comprano interi palazzi per poi affittarli a giornate a turisti”.
Come precisa Franceschini con le nuove disposizioni non cambia nulla per chi affitta con la formula della locazione breve fino a quattro appartamenti.
Il criterio d’imprenditorialità: questo sconosciuto
È dal 19 settembre 2017 (qualche mese dopo la conversione in legge del DL 50/2017) che aspettiamo l’emanazione di un regolamento per definire in maniera chiara ed esaustiva il criterio d’imprenditorialità. Quali sono gli aspetti che differenziano un’attività di locazione breve da un’attività di locazione imprenditoriale?
Purtroppo il regolamento non è ancora stato stilato. Di conseguenza c’è tanta confusione in merito. La Legge delega del Turismo (estate 2019) stava cercando di chiarire, tra gli altri, anche questo aspetto, ma la politica in questo caso non è andata fino in fondo.
Manca una vera e propria definizione di locazione imprenditoriale
La stessa Agenzia delle Entrate, al momento, non sembra essere sulla stessa lunghezza d’onda del Governo, perché ha già sottolineato che il numero totale di immobili non rientrerebbe tra gli elementi necessari per definire un’attività di locazione breve come attività imprenditoriale. Piuttosto sono i servizi accessori: come la fornitura di pasti, mezzi a noleggio, esperienze e guide turistiche, eccetera.
Il Governo, però, ha deciso di ignorare questa linea di indirizzo.
Gestisci più di quattro appartamenti in affitto breve? Applicavi la cedolare secca e ora non sai cosa fare? Continua a seguirci, ti aggiorneremo per raccontarti come svolgere al meglio il tuo lavoro.
La banca data per gli affitti brevi
La bozza della Legge di Bilancio 2021 attualmente in discussione prevede poi l’istituzione, presso il MiBACT (Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo), di una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi. Ad ogni struttura, appartamento o casa vacanze verrà assegnato un codice da utilizzare nell’attività di promozione e vendita. Al momento non ci sono notizie più precise, neppure sulla banca dati.
Il prossimo anno promette di essere ricco di novità anche per quanto riguarda la procedura di comunicazione dei dati degli ospiti sul Portale Alloggiati. Continueremo a parlare sul nostro blog di tutti gli argomenti che toccano da vicino il settore del turismo extra alberghiero, per capire tempestivamente in che direzione muoverci.
In questo modo sarai sempre aggiornato su tutti i “temi caldi” per te che sei un albergatore, che gestisci varie proprietà ad uso turistico o che affitti la tua casa ai viaggiatori in cerca di un posto speciale.
Buon lavoro da Welcomeasy
